導讀
年初土地市場的“平淡”局面，與2017年末的情況一脈相承，主要表現為供應充足、成交冷淡。短短4天內就出現至少3宗流拍案例，其頻率已高於去年。今年將迎來樓市“小年”已經成為共識，由於預感到可能到來的降溫，企業對土地的預期也在下降。
1月4日，北京迎來2018年的首場土地拍賣，位於豐臺、朝陽、密雲的三宗限房價地塊公開出讓，並迎來26傢競拍者參與。但拍賣現場波瀾不驚，三塊地的競拍輪次並不多，溢價率分別為9%、24.7%和50%，短時間內即告成交。
有分析認為，這也奠定瞭2018年土地市場的總基調。快節奏、低溢價將成為土地市場的主要特征。和2017年類似，“地王”將很難出現在土地市場。
這其中有土地出讓規則調整的結果。實施最高限價、競拍配建保障房等要求，幾乎成為各地土地出讓中的固定條款。這些相對苛刻的要求，使得房企的態度愈發謹慎。
在經過去年的大量拿地後，房企的態度開始轉變。有北京房企人士1月5日向21世紀經濟報道記者反映，總部對於拿地資金的控制明顯嚴格。這或許是出於維持資金鏈平衡的考量。
開年至少三宗流拍
進入2018年，各地的土地交易很快啟動。但與去年末的情況類似，市場交易較為平淡，低價成交成為常態，流拍、流標現象則明顯增加。
四川都江堰於1月2日出讓15宗土地，當中住宅用地10宗，商業用地2宗，旅館用地3宗，面積共約1234.75畝。其中的14宗地塊以底價成交，另外一幅商用地塊因故流拍。
同日，青島網上拍賣出讓高新區3宗地塊，包括2宗商地和1宗宅地。均被青島網信榮創創新置業有限公司以底價拿下。
1月3日，上海土地交易市場現場競價出讓3宗租賃住房用地，分別位於寶山、青浦和崇明三區。最終由深圳市中集產城集團發展有限公司以底價獲得。
同日，在河南鄭州市中原區土拍中，融創以3.7億元摘得2宗城改宅地，總面積3.97萬平方米。這兩宗地塊都設置瞭最高熔斷價格，但成交價遠低於熔斷價。
1月4日，重慶市主城區出讓2宗商住類地塊。最終，兩江新區地塊被龍湖與平安聯合體以總價8億元、樓面地價11393元/平方米摘得，溢價率42.3%。這也是今年以來土地溢價率稍高的一宗土地。沙坪壩區地塊則被中南置地以底價獲得。
同在4日，長沙市新年首拍中，有2宗土地出現流拍。其中一宗為“限房價、競地價”地塊，另一宗為純商業地塊。
年初土地市場的“平淡”局面，與2017年末的情況一脈相承，主要表現為供應充足、成交冷淡。短短4天內就出現至少3宗流拍案例，其頻率已高於去年。
中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，土地出讓的條件越來越苛刻，使得房企拿地態度愈加謹慎。“與前幾年相比，主要表現為三點：一是純住宅地塊減少，包含商業配套在內的綜合地塊增加；二是地價和房價都有所限制；三是配建保障房的規模增加，部分地塊將競拍保障房作為突破最高限價後的競價方式。”
如北京的2宗土地就實施瞭“70/90政策”；深圳於近日推出的4宗土地中，有3宗要求全部自持。
張大偉認為，這些條款糕點成型機是作為土地調控的一部分而設置，但從土地運營角度，會明顯影響到項目的盈利前景。因此，企業態度趨於謹慎也是意料之中。
“土地紅利已經消失”
但房企考量的因素並不僅僅是出讓條件。北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，總部給予的拿地權限明顯收緊。該房企參與瞭北京1月4日的土地拍賣，但未有斬獲。
他認為，出於對北京樓市前景實際情況的綜合考慮，這種謹慎可以理解。“北京市場的預售價格審批一直很嚴，項目開發節奏普遍偏慢。如果拿地價格過高，資金成本難以承受，項目的利潤也會受到壓縮。”
他還表示，北京市場的風險相對較大，企業大多是組團聯合拿地。如果此時還敢於拿高價地的話，“幾乎看不到盈利的可能”。
綠城中國總裁分料機推薦曹舟南近日在接受媒體采訪時表示，在房地產黃金時代，土地款投入與銷售貨值之間產生的配比關系是1：3。如果是好地，配比關系是1：2。但如今北京有些地塊的配比關系已經降至1：1.3或者1：1.4。
他指出，這意味著在地產黃金時代，10億元買來的土地可產生30億元銷售貨值的量，10億元買來的優質地塊可產生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市，10億元買的地隻能產生13億元左右銷售貨值，“土地紅利已經消失”。
1月2日，泰禾宣佈收購北京僑禧投資有限公司剩餘51%股權，從而全盤接過旗下項目，該項目前身為華僑城於2015年初獲得的83億豐臺“地王”。這一項目雖然趕上2016年的北京樓市“大年”，但仍然舉步維艱，凸顯出高價地項目的運營困境。
在經過2016年和2017年的銷售高峰後，今年將迎來樓市“小年”已經成為共識。由於預感到可能到來的降溫，企業對土地的預期也在下降。如鄭州的2宗地塊雖然設置瞭最高熔斷價格，但最終的成交價都低於這一水平。
上述房企人士還表示，雖然去年以來的溢價率偏低，但這是土地底價普遍提高的結果，並造成房企拿地的實際成本並未下降。在這種情況下，項目的盈利空間會進一步被壓縮。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，大多數房企在2017年大量拿地，並使得負債提高。而根據此前的融資情況，房企在2018年和2019年將有大量貸款到期。因此，出於平衡資金的考慮，企業緊縮銀根、謹慎拿地有其道理。
根據統計局的數據，由於2014年到2016年間，房企拿地面積始終保持負增長，加之2016年和2017年銷售向好，大多數機構認為，庫存大量消耗後，房企在2018年對土地的需求仍然較大。
但上述各種因素的影響，將使得今年的土地市場繼續平淡。受訪者普遍認為，2018年的土地交易熱度可能低於2017年，低價成交可能繼續成為主流，而流標、流拍現象將會增多。其中，房企越來越多地采用並購拿地，會使得土烘焙設備價格地招拍掛市場出現一定冷淡。
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